親が施設に入ったら実家を売る？売るときの注意と認知症の問題
親が施設に入り、実家が空き家になった。施設の費用もかかるし、家を売ったほうがよいのか。そう考える人は多いはずです。ただ、親が生きている間の実家は親のものです。子が代わりに売ることはできません。この記事では、親が施設に入ったら実家を売るか考えるときの順番と、気をつけたい点をまとめました。
- 親が生きている間、実家の売り主は親本人。子は親の意思を確かめて手伝う立場
- 親の判断する力が衰えると、売る契約が難しくなる。話すなら早めに
- 住まなくなった家を売るときの3,000万円特別控除は、住まなくなってから3年目の年末までが期限の一つ
目次
親が施設に入ったら実家を売るか考える順番
- 親の気持ちを聞く戻りたい気持ちがあるか、家をどうしてほしいか。施設の生活に慣れてから話すほうがよいこともあります。
- 家が戻る場所として必要か考える体の状態によっては、自宅に戻る可能性もあります。
- お金の見通しを立てる施設の費用を親の年金や貯金でまかなえるか、家の売却が必要かを考えます。
- 売る、貸す、空き家で持つを比べる持ち続ける場合の管理と税金も含めて比べます。
売る場合、残す場合の比べ方
| 道 | よい点 | 気をつけること |
|---|---|---|
| 売る | 管理の手間がなくなる。売ったお金を施設の費用にあてられる | 親が戻る場所がなくなる。親の意思の確認が欠かせない |
| 貸す | 家を残したまま収入になることがある | 修繕や管理の手間。貸している間は親が戻れない |
| 空き家で持つ | 親が戻りたいときに戻れる。気持ちの整理の時間がとれる | 管理と税金の負担。放置すると傷みや近所への迷惑につながる |
空き家で持つと決めたら、誰が見回りをするか、いつまで持つかを家族で決めておきましょう。
関連記事空き家を放置するリスク。特定空家・管理不全空家と固定資産税の仕組み売り主は親。子が勝手に売れない理由
親の名義の家を売るときは、親本人が売り主として契約します。子が手続きを手伝うことはできますが、親の意思に反して売ることはできません。
親が施設にいて動けない場合でも、不動産会社や司法書士が施設に出向いて本人の意思を確かめる、委任状で手続きを任せるなどの方法がとられることがあります。どの方法がとれるかは、不動産会社や司法書士に相談してください。
認知症で判断する力が衰えると売りにくくなる
売買の契約には、本人が内容を理解して決める力が必要です。認知症などで判断する力が十分でないと、本人が契約を結ぶのは難しくなります。家族が代わりに署名することもできません。
その場合に使われるのが成年後見制度です。家庭裁判所が選んだ成年後見人が本人に代わって財産を管理します。ただし、本人が住んでいた家（居住用の不動産）を後見人が売るには、家庭裁判所の許可が必要です。売る理由として、本人のために必要かどうかが見られます。
親が元気なうちに、財産の管理を家族に任せる家族信託という方法を考える人もいます。成年後見と家族信託については、このサイトで別の記事を準備しています。
住まなくなった家を売るときの税の特例と期限
親が住んでいた家（マイホーム）を売るとき、要件に合えば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。国税庁によると、住まなくなった家を売る場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件の一つです。
| 例 | 期限 |
|---|---|
| 2025年5月に施設に入って住まなくなった | 2028年12月31日まで |
特例を使うには、親が売り主として確定申告をします。ほかにも要件があるため、売る前に税務署や税理士に確かめてください。親が亡くなったあとに相続した空き家を売る場合は、別の特例があります。
関連記事相続した家を売却する流れ。相続登記から確定申告までの順番と期限家族で話しておきたいこと
- 親は家をどうしてほしいと思っているか
- 施設の費用の見通しと、家を売ったお金を何に使うか
- 売ると決めたら、誰が不動産会社とやりとりするか
- 家に残っている物の中で、親が施設に持っていきたい物、残したい物
- 兄弟に、話し合いの内容を共有したか
売ったお金は親の財産です。施設の費用などに使うときも、記録を残しておくと、のちの相続で兄弟との行き違いを防げます。
関連記事実家じまいの流れ。始める前の話し合いから売却・手続きまでの順番- 親の判断する力に不安があり、売る必要があるとき（司法書士、弁護士、地域包括支援センター）
- 成年後見の申し立てを考えるとき（家庭裁判所、司法書士、弁護士）
- 売ったときの税金や特例を確かめたいとき（税務署、税理士）
よくある質問
親が施設に入ったら、実家は売ったほうがよいですか
親の気持ち、戻る可能性、お金の見通しで変わるため、どちらがよいとは言えません。売る、貸す、空き家で持つを並べて、管理と税金の負担も含めて比べてください。
親の代わりに子が売ることはできますか
親の名義の家は親が売り主です。親の意思を確かめたうえで、手続きの手伝いや委任状による代理が考えられます。判断する力が十分でない場合は、成年後見などの制度が必要になります。
施設に住民票を移すと何か変わりますか
税の特例の要件や手続きに関わることがあります。売る予定があるなら、住民票を移す前後で税務署や税理士に確かめてください。
親が亡くなるまで待って売るのはどうですか
その場合は相続人が売ることになり、相続登記などの手続きが入ります。管理の期間が長くなる点も考えておきましょう。
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